دبیر انجمن LSF در گفتوگو با «دنیای‌اقتصاد» عنوان کرد
چالشهای ریز و درشت نهضت ملی مسکن
حسن نظرزاده‌دباغ، دبیر انجمن LSF و مدیرعامل شرکت بین‌المللی توسعه شهرسازی ایرانیان با بیان مطالب فوق گفت: یکی از معضلات بزرگ این است که باید ببینیم آیا سرانه‌‌‌هایی که موردنیاز این پروژه‌‌‌ها و زیرساخت‌‌‌هایش هست وجود دارد؟ از همه مهم‌تر اینکه تامین انرژی آنها به چه صورت است. عقل سلیم می‌گوید وقتی بخواهیم پروژه جدید تعریف کنیم باید تمام سرانه‌‌‌های آموزشی، بهداشتی، فرهنگی، راه و انرژی را قبل از هر چیز دیگر آماده کنیم اما بررسی‌‌‌ها نشان می‌دهد در هیچ طرح و پروژه‌‌‌ای به این موضوع اهمیتی داده نشده است.
نظرزاده‌دباغ در ادامه گفت: مورد بعدی این است که آقای رئیس‌جمهور در شعارهای انتخاباتی خود معلوم نیست با چه کسی مشورت کردند و این یک میلیون واحد از کجا آمده است، ولی در حال حاضر با روش‌های متداول یا اصطلاحا سنتی ما توان ساخت یک میلیون واحد را نداریم. ما فقط با روش صنعتیسازی می‌توانیم این کار را انجام دهیم که امروزه این بخش اصلا مورد حمایت قرار نگرفته است.
این مدیرعامل مطرح کرد: من این نوید را می‌‌‌دهم که در دفتر وزیر مسکن و شهرسازی، ستادی برای نهضت ملی تشکیل شده و افرادی که آنجا حضور دارند به عنوان دستیار ویژه وزیر در این حوزه شایسته عمل می‌کنند و تمام انجمن‌‌‌ها را دعوت کرده‌‌‌اند. به طور کلی ما طرح‌‌‌های ویژه‌‌‌ای در بخش صنعتیسازی داریم که با حمایت این افراد خواهیم توانست پایلوت‌‌‌های صنعتیسازی را به معرض نمایش بگذاریم. نمونه ساده آن هم توسط انجمن‌‌‌ها، تعاونی تسفا و انجمن تولیدکنندگان و صادرکنندگان سازه‌‌‌های فولادی ایران در نمایشگاه شهر آفتاب با همکاری انجمن LSF ایران و انجمن فناوران به نمایش گذاشته شده است. امروزه ما می‌توانیم یک کمپلکس صنعتیسازی به دولت پیشنهاد دهیم.
به گفته وی اگر تنها از دولت انتقاد کنیم به نتیجه مطلوب نخواهیم رسید. باید همواره حرکت رو به جلو داشته باشیم چرا که جزو ۱۰ کشور برتر مهندسی جهان هستیم و البته دولت در این راستا باید فضاهایی ایجاد کند که کاملا حمایتی باشد.
این فعال صنعت ساخت‌وساز افزود: معضلات و مشکلاتی که هم اکنون بین اداره کل‌‌‌ها، نظام مهندسی و شهرداری‌‌‌ها وجود دارد بسیار است، اما جدی‌ترین چالش مربوط به نا‌هماهنگی این سه ارگان مهم ساخت‌وساز با هم است. البته زحمت و بار بیشتر بر دوش اداره کل شهرسازی‌‌‌هاست و این ارگان‌‌‌ها فشار زیادی را از طرف مسوولان و مردم متحمل می‌‌‌شوند.
به گفته وی یکی دیگر از بزرگ‌ترین مشکلات ما در طرح‌‌‌هایی مانند نهضت ملی مسکن، بی‌توجهی به مقوله شهرسازی است. متاسفانه تک‌تک این طرح‌‌‌ها فاقد مباحث شهرسازی مختص خود هستند. در تمام طرح‌‌‌ها یک نقشه با متریال و قیمت دیکته‌‌‌ای به آن داده می‌شود که با این کار موفقیت چشمگیری ایجاد نخواهد شد. حتی تعدیل‌‌‌هایی هم که به آن می‌‌‌زنند ممکن است پوشش ندهند. بنابراین الزامی است مباحث شهرسازی را خیلی پررنگ‌‌‌تر ببینیم. در این راستا ورود معمارها و مهندسان مشاور قوی به پروژه‌‌‌ها می‌تواند کمک کند. هماکنون واحد‌‌‌هایی در حال احداث است که بعد‌‌‌ها با معضلات بزرگی درگیر خواهند شد. اگر بتوانیم یک شهرسازی قوی داشته باشیم، می‌توانیم آینده روانی جامعه را هم حفظ کنیم، اما متاسفانه در بخش اعظمی از ساخت‌وساز‌‌‌ها مولفه‌‌‌های شهرسازی به درستی رعایت نمی‌شود و این معضل می‌تواند در آینده تبعات وخیمی در بر داشته باشد.
نظرزاده‌دباغ با اشاره به اینکه به جز موارد ذکر‌شده قیمت‌های قراردادها به‌روز و کارشناسی نیست و این موضوع سه راس مثلث یعنی پیمانکار، انبوهساز و دولت را دچار چالش کرده است، گفت: پیشنهاد ما این است که یک روش جدید صنعتیسازی با قیمت مناسب ارائه شود. به طور مثال پیشنهادی به ذوب‌‌‌آهن اصفهان دادیم که تامین مصالح فولادی توسط کارخانه‌های فولاد انجام شود و در اختیار وزارت مسکن و اداره کل قرار بگیرد. اداره کل هم تایید کند که پرداخت مصالح فولادی را از قراردادهای انعقاد شده و تسهیلات تضمین کند.
وی در ادامه عنوان کرد: جدای از این مباحث باید رویکرد جدی به صنعتیسازی در طرح‌‌‌های ملی داشته باشیم. اگرچه صنعتیسازی هزینه را گران‌‌‌تر می‌کند، اما در طول و بعد از اجرا با پروژه‌‌‌هایی روبه‌رو هستیم که سرعت اجرایی و کیفیت بالاتر دارند، در ضمن پایدار و ایمن‌‌‌تر است و البته پیشنهاد می‌شود در این خصوص صندوق توسعه ملی تفاوت متداول روش‌های سنتی با صنعتیسازی را تقبل کند.
دبیر انجمن LSF اظهار کرد: در حال حاضر وزارت مسکن اعلام کرده در اولین مرحله ۹۰هزار تن میلگرد را تامین کرده است. طرح سازه‌‌‌های جدید فلزی هم در دست بررسی است و اگر انجام شود حداقل متریال اولیه را که هزینه‌بر است در اختیار انبوهساز قرار داده و در صورت وضعیت‌‌‌هایش کسر می‌شود. اما مشکل بعدی این است که ساختار شکست قیمت نهضت ملی مسکن با روش اجرایی هماهنگ نیست. ما در روش‌های صنعتیسازی حداقل ۶٠درصد باید پیش‌پرداخت داشته باشیم. با ساختار شکستی که هماکنون در قرارداد‌‌‌هاست این کار میسر نیست.
وی با اشاره به اینکه این پروژه‌‌‌ها متقاضی‌محور هستند و با سرمایه اولیه متقاضیان انجام می‌شود، گفت: در این شرایط بد اقتصادی بسیاری از هموطنان نمی‌توانند این مقدار را واریز کنند. حتی اداره کل راه و شهرسازی استان‌‌‌ها در پرداخت پیش‌پرداخت قراردادهای اولیه مانده‌‌‌اند. طبق قانون آنها باید ۸درصد بعد از قرارداد و ۱۴درصد بعد از تشکیل کار بدهند. امروزه ما پروژه‌‌‌ای داریم که بالای ۱۴درصد را باید پیش‌پرداخت بگیریم، ولی تنها ۳درصد به ما می‌دهند. این موضوع خود سد راهی جلوی انجام پروژه است و تنها راه‌‌‌حل آن تعامل بین دولت و بخش خصوصی است.
نظرزاده‌دباغ عنوان کرد: از همه مهم‌تر این است که ما باید مثل بقیه جاهای دنیا به پروژه‌‌‌های استیجاری روی بیاوریم. دولت نباید حتما مسکن بسازد و بفروشد. می‌تواند مسکن را با سرمایه‌گذاری‌‌‌های بخش خصوصی بسازد و در اختیار بیمه‌‌‌ها قرار دهد. در اروپا اکثر مردم صاحب خانه نیستند، اما هیچ وقت بی‌خانه هم نیستند. خانه در اختیار شهرداری‌‌‌ها و بیمه‌‌‌هاست و بر اساس تعداد خانوار به آنها واگذار می‌شود. حتی اگر مردم هزینه اجاره خانه را نتوانند بدهند دولت به آنها کمک هزینه می‌دهد. ما هم کشور فقیری نیستیم و ذخایر زیادی داریم. چرا باید به این مرحله برسیم که برای هموطن خود دنبال ارزان‌‌‌ترین منزل با کمترین امکانات باشیم.
این مدیرعامل همچنین عنوان کرد: مبحث بعدی مربوط به آورده متقاضیان است. به طور کلی پیشرفت پروژه‌‌‌ها رابطه مستقیمی‌‌‌با این آورده‌‌‌ها دارد و پیمانکار برای تامین مصالح نیازمند این آورده‌‌‌هاست اما تعداد زیادی از هموطنان در شرایط بد اقتصادی نتوانسته‌اند آورده خود را وارد پروژه کنند. در این بین به دلیل عدم‌توجیه این تسهیلات برای بانک، بانک‌ها نیز استقبال و رغبت چندانی برای ارائه آورده ندارند و سعی می‌کنند پرداخت‌‌‌ها را دیرتر انجام دهند بنابراین دست پیمانکار در طول پروژه از لحاظ مصالح ساختمانی خالی می‌‌‌ماند. پیشنهاد ما به دولت این است که مصالح اصلی مثل سیمان و فولاد را مثل قدیم که در اختیار تعاونی‌‌‌ها می‌‌‌گذاشتند، با نرخ مصوب تولید به اضافه سود کم در اختیار انبوهسازان قرار دهند. همان‌طور که برای ساخت نهضت ملی دستوری، با قیمت مشخص قرارداد می‌‌‌بندند همان‌طور هم باید مصالح اصلی فولاد و سیمان را دستوری با قیمت مناسب در اختیار بگذارند.
وی گفت: معضل اصلی دیگر این است که کسوراتی که در این پروژه‌‌‌ها با بیمه قرار می‌گیرد و ابلاغیه‌‌‌های قانونی که انجام می‌شود توسط اداره کل مالیات و بیمه، اصلا رعایت نمی‌شود. این اداره‌‌‌ها سلیقه‌‌‌ای عمل می‌کنند. قانون با صراحت گفته که بابت هر واحد چقدر مالیات و بیمه وجود دارد، اما اصلا در نظر گرفته نمی‌شود. نهضت ملی مسکن با عددی ساخته می‌شود که پس از کسر بیمه و مالیات و کسوراتش، عددی پایین و لبه تیغ برای ساخت‌وساز است.
وی در ادامه گفت: در حال حاضر با تورم موجود و با افزایش تورم، قطعا اکثر انبوهسازان در این قضیه ضرر خواهند کرد. متاسفانه در کشور با راه‌اندازی نهضت ملی مسکن یک بنیاد اقتصادی برای وزارت اقتصاد و دارایی، تامین اجتماعی و نظام مهندسی درست کردند. و البته زور همه این ارگان‌‌‌ها به مهندس می‌رسد. مهندسان شرکت‌ها باید پروانه‌‌‌های خود را با ۵۰درصد تخفیف برای این کار بگذارند. به طور مثال ما برای مسکن مهر خود از سال ۹۱ درگیر مالیات و بیمه‌‌‌ایم. البته باید یادآور شوم قانون در این حوزه صراحت دارد ولی انجام نمی‌شود.
این کارشناس در مورد مصالح ساختمانی موردنیاز نهضت ملی عنوان کرد: تامین مصالح ساختمانی اگر به روش صنعتیسازی باشد که خیلی از مصالح موردنیاز شاید جوابگو نباشد، اما ورود شرکت‌های دانش‌بنیان به نهضت ملی مسکن هماکنون به مبحث داغی مبدل شده است و این موضوع در وزارت راه، مسکن و شهرسازی در حال پیگیری است که این اتفاق به زودی به وقوع بپیوندد. همچنین ریاست مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی با همکاری معاونت فناوری ریاست جمهوری نیز روی این قضیه صحه می‌‌‌گذارند. البته بحث اصلی این است که دانش‌بنیان‌‌‌ها معمولا قیمت مصالحشان نسبت به مصالح سنتی بالاتر است. اما ما باید برای ساختن ساختمان‌‌‌های پایدار و ایمن از این مصالح استفاده کنیم و کاری کنیم که ورود آنها به بخش ساختمان سهل‌تر شود و هزینه‌‌‌های این نوع مصالح در نهضت ملی مسکن قابل پرداخت باشد.
مطلب دیگر در خصوص بدهی متقاضیانی است که تسهیلات خود را تقسیط نکرده‌اند و این بدهی توسط بانک‌ها بر روی دوش انبوهسازان انداخته می‌شود و آنان را به عنوان بدهکاران تسهیلات بانکی می‌‌‌شناسند. این امر باعث لطمه به اعتبار و عدم‌فعالیت شرکت‌های بزرگ انبوهساز در پروژه‌‌‌های جدید نهضت ملی مسکن می‌شود. به طور مثال شرکت بین‌المللی توسعه شهرسازی ایرانیان که حدود ۱۰هزار واحد در سال ۱۳۹۱ در شهر جدید پردیس مسکن مهر احداث کرده است تاکنون درگیر این نوع تسهیلات بوده که باید توسط متقاضیان انجام پذیرد. در این راستا پیشنهاد می‌شود از ابتدا متقاضیان طرف حساب بانک شوند و تسهیلات به انبوهسازان ارائه شود تا این معضل به وجود نیاید.
وی همچنین اظهار کرد: با تمامی این اوصاف بزرگ‌ترین چالش امروز در نهضت ملی مسکن بحث مقایسه قیمتی است. استفاده از جنس استاندارد و باکیفیت با این قیمت‌های دیکته‌‌‌ای همخوانی ندارد. وگرنه شرکت‌های بزرگی هستند که آمادگی تامین مصالح ساختمانی را دارند، اما در نهضت ملی مسکن چون نمی‌توانند واحدی را تهاتر یا به نام خود واگذار کنند توان ورود ندارند و انبوهسازان خود باید از شرکت‌های مختلف مصالح را تهیه کنند.
نظرزاده‌دباغ گفت: تمام مصالح موردنیاز این پروژه‌‌‌ها در داخل کشور قابل تامین است. ما جزو کشورهای بزرگ تامین‌‌‌کننده مصالح به‌طور مثال سیمان، فولاد و کاشی و سرامیک هستیم که بالغ بر ۴۵۰ میلیون مترمربع در سال تولید کاشی و سرامیک داریم. پس به اندازه کافی مصالح در کشور وجود دارد و ما نیاز به هیچ کشور خارجی در این خصوص نداریم اما این مصالح باید با رویه صحیح و قیمت مطلوبی بدون حضور دلالان در دسترس سازنده قرار گیرد.
وی در ادامه اشاره‌ای به ضرورت ساخت ساختمان‌‌‌های پایدار داشت و گفت: اکنون می‌توانیم پروژه‌‌‌هایی داشته باشیم که خود انرژی لازمه (آب و برق) را تامین کند، ولی با قیمت‌های نهضت ملی مسکن همخوانی ندارد. اگر دولت در این بخش حمایت‌‌‌های لازم را انجام دهد سازندگان ذی‌صلاح تضمین می‌کنند علاوه بر ساخت واحدهای مسکونی انرژی موردنیاز را نیز تولید کنند و کلام آخر اینکه امروز صنعتیسازی در بخش ساختمان یک توصیه نیست، بلکه یک الزام است.
