بازار معاملات پیش‌فروش مسکن در آستانه ورود بازار معاملات آپارتمان‌های مسکونی به فاز رونق به‌حالت نیمه تعطیل درآمده است؛ این در حالی است که این بازار هم‌اکنون در مناطق شمالی پایتخت به‌عنوان کانون عرضه مجتمع‌ها و واحدهای مسکونی لوکس شرایط متفاوتی را نسبت به سایر مناطق شهر تهران تجربه می‌کند.هم‌اکنون علاوه بر معاملات واحدهای نیمه‌کاره مسکونی در شکل پیش‌فروش در مناطق معمولی شهر تهران که اغلب به‌صورت زیرزمینی و بدون ثبت رسمی انجام می‌شود، بازار پیش‌فروش مسکن بیشتر در انحصار بخشی از شرکت‌های ساختمانی شناخته‌شده و معروف قرار گرفته است که تمایل دارند مجتمع‌های مسکونی نیمه‌کاره خود را در بازار دوم معاملات مسکن- بازار پیش‌فروش- به متقاضیان عرضه کنند.

هرچند عملیات پیش‌فروش واحدهای مسکونی در اشکال مختلف اعم از واحدهای کوچک یا بزرگ‌متراژ، ارزان یا گران‌قیمت، معمولی یا لوکس از سال‌های گذشته تاکنون فرمول مشخصی نداشته و تعیین شرایط در این بازار از هر پروژه به پروژه دیگر و منطقه‌ای به منطقه دیگر متفاوت بوده است و به‌صورت توافقی میان خریدار و فروشنده تعیین می‌شده، اما هم‌اکنون سازندگان به‌نام مناطق شمال شهر تهران با سه خصلت عمده اقدام به عرضه بخشی از پروژه‌های نیمه‌کاره خود به‌صورت یکجا به بازار دوم فروش مسکن کرده‌اند.اولین خصلت به «تعیین فرمول تقریبا یکسان در میان سازندگان مشهور مجتمع‌های مسکونی در مناطق شمالی شهر تهران برای پیش‌فروش واحدها» برمی‌گردد؛ تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» از بازار پیش‌فروش مسکن در سه منطقه شمال شهر تهران(مناطق ۱ تا۳) حاکی است هم‌اکنون اغلب پروژه‌های پیش‌فروش مسکن با فرمولی تقریبا یکسان به متقاضیان این واحدها عرضه می‌شوند.بررسی‌ها حاکی است درحال حاضر عمده سازندگان ترجیح می‌دهند واحدهای خود را در مراحل میانی ساخت یا در بدو شروع عملیات نازک‌کاری به متقاضیان پیش‌فروش کنند؛ پیش‌فروش واحدهای نیمه‌کاره هم‌اکنون در عمده پروژه‌های پیش‌فروشی در مناطق شمالی شهر تهران در چهار مرحله انجام می‌شود؛ هر چند در نمونه‌های دیگر نیز فرمول‌های متفاوتی از نحوه پیش‌فروش واحدهای مسکونی دیده می‌شود، اما هم‌اکنون عمده سازندگان مشهور در مناطق شمالی ترجیح می‌دهند با نسبت عرف چهار مرحله‌ای اقدام به پیش‌فروش کنند.

ویژگی دوم بازار پیش‌فروش مسکن در مناطق شمالی پایتخت به «تبدیل بازار پیش‌فروش رسمی به بازاری در انحصار سازندگان بزرگ و شرکت‌های ساختمانی معروف» برمی‌گردد؛ در شرایطی که تا قبل از تصویب قانون پیش‌فروش ساختمان بسیاری از سازندگان واحدهای مسکونی اعم از بسازو‌بفروش‌ها، انبوه‌سازان و شرکت‌های ساختمانی معتبر در مقیاس‌های متفاوت و با شرایط مختلفی اقدام به پیش‌فروش مسکن می‌کردند، اما با ابلاغ آیین‌نامه‌ پیش‌فروش ساختمان از حدود دو سال قبل، حضور بسازو‌بفروش‌ها و سازندگان خرده‌پا در این بازار رفته رفته کمرنگ‌تر شد؛ به‌طوری‌که هم‌اکنون فعالیت‌های محدود بسازو‌بفروش‌ها در بازار دوم معاملات مسکن- بازار پیش‌فروش- عمدتا محدود به موارد انگشت‌شماری از معاملات زیرزمینی پیش‌فروش است که بدون ثبت رسمی انجام می‌شود.این درحالی است که به‌خصوص طی ماه‌های اخیر بیشترین فعالیت سازندگان در بازار رسمی پیش‌فروش مسکن مربوط به اشخاص حقوقی یا شرکت‌های ساختمانی معتبر است که به‌دلیل وسیع بودن حجم و ابعاد پروژه موردنظر دریافت مجوز برای پیش‌فروش واحدها و همچنین انجام امور اداری مربوط به آن را به صرفه دانسته و بنابراین اقدام به پیش‌فروش قانونی واحدهای خود می‌کنند.خصلت سوم بازار پیش‌فروش در مناطق شمالی پایتخت به «فروش یکجای واحدهای نیمه کاره در قالب تک پروژه»مربوط می‌شود؛ هم‌اکنون عمده تمرکز شرکت‌های ساختمانی فعال در ساخت مسکن در بازار پیش‌فروش، به عرضه این واحدها در بازار دوم معاملات مسکن در قالب عرضه تک پروژه است؛ به این معنا که عمده این گروه از سازندگان ترجیح می‌دهند در هر مرحله از پیش‌فروش تنها یکی از پروژه‌های در دست اجرای خود را پیش‌فروش کنند؛ اما این پیش‌فروش به شکل عرضه یک‌جای کل آن پروژه انجام شود.

فرمول عرف پیش‌فروش در مناطق شمالی

بررسی‌های «دنیای اقتصاد» درباره اولین خصلت بازار پیش‌فروش واحدهای مسکونی لوکس در مناطق شمالی شهر تهران حاکی است هم‌اکنون پیش‌فروش این واحدها با یک فرمول چهار مرحله‌ای انجام می‌شود که بنا به گفته مدیران فروش برخی از این پروژه‌ها این فرمول هم‌اکنون فرمول ترجیحی اکثر سازندگان در این مناطق برای ورود به بازار دوم معاملات مسکن محسوب می‌شود.این درحالی است که عمده سازندگان ترجیح می‌دهند واحدهای مسکونی خود را در میانه عملیات ساختمانی یا قبل از شروع مرحله نازک‌کاری پیش‌فروش کنند؛ هم‌اکنون عمده پروژه‌هایی که سازندگان آن را به بازار پیش‌فروش عرضه کرده‌اند با شرایط پرداخت ۲۵ درصد از بهای کل فروش واحد در زمان عقد قرارداد، پرداخت یکجا یا مرحله به مرحله ۶۰ درصد از مبلغ فروش قبل از زمان تحویل پروژه، دریافت ۱۰ درصد از مبلغ باقیمانده در زمان تحویل واحد به پیش‌خریدار و در نهایت دریافت ۵ درصد از مبلغ در زمان انتقال سند به خریدار به بازار معاملات پیش‌فروش مسکن در مناطق شمال شهر تهران (مناطق یک تا سه)به معرفی می‌شود.این درحالی است که اغلب این پروژه‌ها معمولا در مدت زمانی بیش از بازه یکساله به خریدار تحویل می‌شود. به این معنا که تحویل این واحدها در نهایت به خریدار تا نیمه دوم سال آینده به طول می‌انجامد.

با این‌حال نمونه‌های دیگری از شرایط قیمتی، فرمول پرداخت و همچنین زمان تحویل واحد براساس پیشرفت فیزیکی پروژه نیز در بازار پیش‌فروش رسمی و زیرزمینی مسکن قابل جست‌وجو است؛ اما آنچه به‌عنوان فرمول عرف پیش‌فروش مسکن گفته شد هم‌اکنون اغلب پروژه‌های پیش‌فروشی از سوی شرکت‌های ساختمانی معتبر با شرایط گفته شده به بازار مسکن و متقاضیان عرضه می‌شود. به‌عنوان مثال در یکی از این پروژه‌ها که در محدوده خیابان ولنجک واقع در ارتفاعات منطقه یک تهران قرار دارد قیمت پایه پیش‌فروش هر مترمربع واحدهای مسکونی این مجتمع از ۱۵ میلیون و۳۰۰ هزار تومان تعیین شده است. این پروژه هم‌اکنون در بدو انجام مرحله نازک‌کاری قرار دارد؛ همچنین زمان تحویل واحدها آن‌طور که از سوی دفتر فروش این پروژه به «دنیای اقتصاد» اعلام شد دی ماه ۹۷ است؛ هم‌اکنون از ۳۶ واحد این مجتمع مسکونی که به‌صورت یکجا به بازار پیش‌فروش عرضه شده است نزدیک به ۱۰ واحد فروش رفته است که بنا بر اعلام سازنده این پروژه استقبال خوبی از این شیوه فروش از سوی متقاضیان محسوب می‌شود؛ بر این اساس در این پروژه نیز سازنده شرایط پیش‌فروش را بر مبنای دریافت ۲۵ درصد از ارزش کل پروژه در زمان انعقاد قرارداد،۶۰ درصد تا زمان تحویل واحد،۱۰ درصد در زمان تحویل واحد به خریدار و ۵ درصد نیز در زمان انتقال سند به خریدار تعیین کرده است. سازندگان پروژه‌های مسکونی پیش‌فروشی با اشاره به مناسب‌تر بودن سطح قیمت واحدها در این روش از معامله مسکن به افرادی که قصد سرمایه‌گذاری دارند یا برای سکونت در واحد مسکونی موردنظرشان عجله‌ای ندارند و زمان کافی در اختیار دارند توصیه می‌کنند تا حد امکان برای سکونت در شمال شهر تهران واحد موردنظر خود را از میان پروژه‌های پیش‌فروشی ساخته شده از سوی شرکت‌های ساختمانی بنام و معتبر خریداری کنند تا ضمن برخورداری از شرایط مناسب قیمتی، از همان بدو عملیات پیش‌فروش، قرارداد معتبر و رسمی دریافت کنند.