«دنیای اقتصاد» اثرات اولیه اجرای بسته محرک نوسازی را بررسی می‌کند
عملکرد۴۹ در بافت فرسوده تهران
مطابق با مصوبه شورای عالی شهرسازی و معماری کشور بافت فرسوده به محدوده‌ای از شهر عنوان می‌شود که پلاک‌های موجود در آن دارای سه شاخص ریزدانگی، ناپایداری و نفوذناپذیری باشد. شاخص ریزدانگی به بلوک‌هایی که بیش از ۵۰ درصد پلاک‌های آنها مساحت کمتر از ۲۰۰ متر مربع دارند اطلاق می‌شود. همچنین بلوک‌هایی که بیش از ۵۰ درصد بناهای آن ناپایدار و فاقد سیستم سازه است به‌عنوان بلوک ناپایدار و نفوذناپذیری شاخصی است که به بلوک‌هایی که بیش از ۵۰ درصد معابر آن عرض کمتر از ۶ متر دارند اشاره دارد. اگر این سه مشخصه در یک بلوک شهری وجود داشته باشد، حتی در مقیاس ۵۰درصد، آن منطقه به‌عنوان بافت فرسوده تلقی می‌شود.
مطابق با مصوبه شورای عالی شهرسازی و معماری کشور بافت فرسوده به محدوده‌ای از شهر عنوان می‌شود که پلاک‌های موجود در آن دارای سه شاخص ریزدانگی، ناپایداری و نفوذناپذیری باشد. شاخص ریزدانگی به بلوک‌هایی که بیش از 50 درصد پلاک‌های آنها مساحت کمتر از 200 متر مربع دارند اطلاق می‌شود. همچنین بلوک‌هایی که بیش از 50 درصد بناهای آن ناپایدار و فاقد سیستم سازه است به‌عنوان بلوک ناپایدار و نفوذناپذیری شاخصی است که به بلوک‌هایی که بیش از 50 درصد معابر آن عرض کمتر از 6 متر دارند اشاره دارد.اگر این سه مشخصه در یک بلوک شهری وجود داشته باشد، حتی در مقیاس 50درصد، آن منطقه به‌عنوان بافت فرسوده تلقی می‌شود. در واقع بخشی از شهر که بیش از 50 درصد آن ناپایدار و عرض معابر آن کمتر از 6 متر و املاک آن عرصه‌ای کمتر از 200 متر داشته باشد، آن قسمت از شهر بافت فرسوده است.
مطابق با این تعریف، بافت فرسوده شهر تهران مساحتی معادل ۳ هزار و ۷۰۰ هکتار دارد. این محدوده از ۲۰۵ هزار پارسل تشکیل می‌شود که پنج درصد مساحت شهر و ۱۵ درصد جمعیت پایتخت را در خود جا داده است؛ ۳۶ درصد از این تعداد معادل ۷۵ هزار پارسل به دو شکل انفرادی و تجمیعی نوسازی شده است.طی دهه‌های گذشته ابزار مختلفی در راستای نوسازی بافت فرسوده برای دوری از خطرات احتمالی این نوع بافت شهری به کار گرفته شده است. یکی از ابزارهای مورد استفاده اعمال بسته‌های مختلف تشویقی برای تحریک و افزایش نوسازی این محدوده شهری بوده است.اعمال مشوق‌ها در بافت‌های فرسوده شهر تهران عمری بیش از یک دهه دارد. شاید تاریخ اعمال اولین مشوق‌های نوسازی بافت‌های فرسوده در شهر تهران به سال ۱۳۸۳ می‌رسد که در آن می‌توان به واگذاری رایگان گذرهایی که پس از تجمیع پلاک‌های مجاور کارکرد خود را از دست می‌دهند اشاره کرد. اما اعمال عمده مشوق‌ها به سالهای ۱۳۸۸ و ۱۳۹۱ بازمی‌گردد. در سال ۱۳۸۸ با مصوبه شورای شهر تهران، صاحبان املاک در بافت‌های فرسوده که اقدام به نوسازی می‌کردند از تخفیف ۱۰۰ درصدی در عوارض صدور پروانه برخوردار می‌شدند. در سال ۹۱ نیز با ابلاغ طرح تفصیلی جدید عملا امکان بهره‌مندی از دو طبقه تراکم تشویقی برای پروانه‌های بیش از ۱۵۰ مترمربعی (بندهای ۳-۱۵ و ۴-۱۵ طرح تفصیلی مصوب شهر تهران) و همچنین بخشودگی تامین پارکینگ ۵۰ درصدی برای املاک زیر ۱۰۰ مترمربع (بند ۲-۱۵ طرح تفصیلی مصوب شهر تهران) در کنار شرایط متفاوت بازار مسکن، بستر مناسبی را برای نوسازی این بافت‌ها فراهم آورد و منجر به نوسازی قریب ۳۲ درصد پلاک‌های ریزدانه شد.
تا آنکه در سال ۹۳، گزارشی از وضعیت نوسازی‌های صورت گرفته در بافت‌های فرسوده تهیه شد. این ارزیابی که نشان می‌داد از یک‌سو بخش قابل توجهی از مشوق‌ها (خصوصا تخفیفات اعمال شده) توسط پلاک‌های درشت دانه استفاده شده و از سوی دیگر نوسازی صورت گرفته با وجود کمیت مناسب از کیفیت قابل‌قبولی برخوردار نیست. یکی از عمده‌ترین این کیفیت‌ها دستیابی به حد نصاب قطعات مناسب (۲۰۰ مترمربع تا پایان سال ۹۵) بود که در طرح‌های توسعه شهری (بند ۵-۹ طرح تفصیلی مصوب به آنها اشاره شده است. براساس بررسی‌های صورت گرفته قریب به ۸۱ درصد پروانه‌های صادره مساحتی کمتر از ۲۰۰ مترمربع داشته‌اند.گزارش فوق‌الذکر در شهریورماه سال ۱۳۹۳ در جلسه نظارت دوره‌ای سازمان نوسازی شهر تهران، به استحضار شهردار تهران رسید و مقرر شد با هدف توزیع عادلانه مشوق‌ها و ارتقای کیفیت ساخت‌وسازها در این بافت‌ها بسته تشویقی بافت‌های فرسوده مورد تجدیدنظر قرار گیرد. کمی بعد از آن نیز شورای‌عالی شهرسازی و معماری پس از لغو قسمت‌هایی از مشوق‌های موجود شهرداری تهران را مکلف به ارائه ضوابط جدید ویژه بافت‌های فرسوده تهران (مصوبه شماره ۴۱۳۶۴/ ۳۰۰ مورخ ۶/ ۸/ ۱۳۹۳) کرد.از این رو با همکاری دفاتر خدمات نوسازی، معاونان شهرسازی و معماری مناطق، اداره کل تدوین ضوابط، نظارت و صدور پروانه ضوابط و مشوق‌های جدید تعریف شد و در تاریخ ۵/ ۱۲/ ۹۳ به تایید کمیسیون شهرسازی و معماری شهرداری تهران رسید که از سوی معاونت شهرسازی و معماری وقت شهرداری تهران به مناطق دارای بافت ابلاغ شد.بسته محرک نوسازی که اوایل اردیبهشت امسال شهرداری تهران برای تشویق سازنده‌های مسکن به تمرکز فعالیت در محدوده «بافت‌فرسوده» تصویب و ابلاغ کرد بسته‌ای حاوی پنج نوع ضوابط انرژی‌زا بود که متناسب با مساحت زمین و روش ساخت، امکان بهره‌برداری از همه یا بخش‌هایی از بسته، توسط شرکت‌های ساختمانی و بسازوبفروش‌ها فراهم شده است.
شهرداری تهران در قالب این بسته، ۵ سیاست جدید برای «کاهش هزینه» و «افزایش سود» آپارتمان‌سازی در ۱/ ۶ درصد از مساحت پایتخت که طبق مقررات شورای عالی شهرسازی، بافت فرسوده شناخته می‌شود، در نظر گرفت. پیش از این تنها مشوق برای ساختوساز در بافت‌فرسوده، تخفیف در عوارض شهرداری بود که با یک نرخ به‌صورت مساوی بین همه سازنده‌ها تعلق می‌گرفت اما در بسته جدید، ساختوساز در محدوده بافت‌فرسوده به ترتیب مشمول «تخفیف ۵۰ تا ۱۰۰ درصدی عوارض ساخت»، «ارائه یک تا دو طبقه تراکم تشویقی»، «اجازه کسری پارکینگ معادل نصف واحدهای مسکونی پروژه»، «تامین رایگان هزینه طراحی و اجرای نما» و «پرداخت یارانه ۹ درصدی نرخ سود وام نوسازی» پیش‌بینی شده است.عبادالله فتح‌اللهی مدیر عامل سازمان نوسازی درباره این بسته گفت: مدیر عامل سازمان نوسازی شهر تهران ضعف در کیفیت نوسازی انفرادی و یکنواخت بودن بسته‌های تشویقی برای کل پارسل‌ها را از جمله انتقادهای وارد شده به بسته تشویقی گذشته دانست و گفت: بسته جدید پاسخی به انتقادهای وارد شده به کیفیت نوسازی و متوازن کردن نوسازی بافت است. در بسته تشویقی جدید اولویت و حداکثر مجموعه تخفیفات و تشویق‌ها به واحدهای تجمیعی می‌رسد به گونه‌ای که مجموعه تشویق‌ها بر مساحت بالای ۱۵۰ مترمربع متمرکز شده است و با پلاک‌های زیر ۱۰۰ مترمربع با رعایت حقوق مالکانه به شکل انقباضی برخورد می‌شود. به این ترتیب شهروندانی که به روش تجمیع به نوسازی واحد خود می‌پردازند از حداکثر مشوق‌های تشویقی بهره‌مند می‌شوند.در این بسته در صورتی که یک پارسل به شکل انفرادی بیش از ۱۵۰ مترمربع مساحت داشته باشد از یک طبقه تراکم تشویقی و در صورتی که به روش تجمیع نوسازی شود از ۲ طبقه تشویقی برخوردار می‌شود. او تاکید کرد: اگر تجمیع پلاک‌های نوسازی شده یک بلوک کامل شهری را شامل شوند، علاوه بر دو طبقه تراکم تشویقی ذکر شده، در صورت ارائه طرح توجیهی به سازمان نوسازی ۲ طبقه تراکم تشویقی دیگر نیز دریافت خواهد کرد.کیوان خلیجی رئیس اداره راهبری دفاتر خدمات نوسازی در یادداشتی به بررسی اثرات اولیه اجرای این بسته پرداخته و عنوان کرده است: امروز پس از گذشت ۸ ماه از تاریخ اجرای نیم بند بسته تشویقی جدید خالی از لطف نخواهد بود تاثیرات اجرای این بسته و تبعات آن را مورد توجه قرار داد. بدیهی است ارزیابی اثرات مجموعه مشوق‌های اعطایی در دو بعد کمی (میزان پلاک‌های نوسازی شده) و کیفی (سهم پروانه‌های بیش از ۲۰۰ مترمربع از کل پروانه‌های صادره، سهم پروانه‌های تجمیعی و...) اشاره کنیم.
ناتوان در ارتقای شاخص‌های کمی
از سال ۹۰ تا سال گذشته به‌طور متوسط در ۸ ماهه اول هر سال ۳۴۲۷ پروانه صادر شده که منجر به نوسازی به‌طور متوسط سالانه ۸ هزار و ۴۷۲ پلاک شده است. در اثنای تخریب و نوسازی این املاک ۱۹۵۳۱ واحد تولید شده است. این در حالی است که در ۸ ماهه اول سال ۹۴، ۱۰۷۹ پروانه صادر شده که منجر به نوسازی ۲۴۹۴ پلاک شده و ۶ هزار و ۹۵۸ واحد مسکونی تولید شده است. بنابراین تعداد پروانه در سال ۹۴ با کاهش قابل ملاحظه‌ای همراه بوده است. بخش زیادی از این کاهش به دلیل روند عمومی کاهش سرمایه‌گذاری در نوسازی مسکن و به تبع آن در بافت است. به‌منظور ارزیابی دقیق‌تر کارآیی بسته فوق از بعد کمی در بافت‌های فرسوده مستقل از جریان عمومی فوق‌الذکر چاره‌ای جز، ارزیابی وضعیت نوسازی بافت فرسوده به نسبت به سایر نقاط شهر وجود ندارد. این ارزیابی نشان می‌دهد میزان کاهش تعداد پروانه‌ها در خارج از بافت (با میزان کاهش ۵۹ درصد)، نسبت به بافت (با میزان کاهش ۶۸ درصدی) از کاهش کمتری برخوردار است.تعداد پلاک‌های نوسازی شده نیز سالانه در خارج بافت نسبت به متوسط چهار سال گذشته، ۴۷ درصد کاهش داشته، در حالی که آمارها در بافت نشانگر کاهش ۷۱ درصدی است. در زمینه مساحت عرصه نوسازی نیز داخل بافت کاهشی قریب به ۶۳ درصدی را تجربه می‌کند این در حالی است در خارج بافت این میزان کاهش برابر با ۵۷ درصد است.ناگفته پیداست، شاخص‌های مورد اشاره نشان می‌دهند بسته مزبور نه تنها نتوانسته منجر به ترغیب سرمایه‌گذاران به سرمایه‌گذاری در بافت نسبت به سایر نقاط شهر شود، بلکه نتوانسته میزان متوسط نوسازی بافت در ۸ ماهه اول چهار سال گذشته (سالانه ۶/ ۱ درصد) را در ۶ ماهه سال جاری (۵۸/ ۰ درصد) فراهم کند.
توانمند در ارتقای مولفه‌های کیفی
میزان پروانه‌های صادره در بازه‌های مساحتی کمتر از ۲۰۰ مترمربع در شش ماهه اول سال ۹۴ (۶۸ درصد کل پروانه‌ها) نسبت به متوسط سه سال قبل از آن (۸۰ درصد کل پروانه) با کاهشی قریب به ۱۰ درصدی مواجه است، این در حالی است که در بازه ۲۰۰ مترمربع و بیشتر، با رشد ۷۶ درصدی، خود را به سمت کیفیت مورد نظر طرح تفصیلی مصوب تهران نزدیک می‌کند. هرچند که همچنان صدور پروانه در بازه زیر ۷۵ مترمربع (۶۹ پروانه) با متوسط تراکم ۲۴۰ درصد (برخلاف مصوبات شورای عالی شهرسازی و معماری) یکی از چالش‌های حل نشده است. اما رشد ۷۹ درصدی تعداد پروانه‌ها با مساحت‌های بیش از ۳۰۰ مترمربع و رشد ۷۶ درصدی تعداد پروانه‌ها در مساحت بین ۲۰۰ تا ۳۰۰ مترمربع بیانگر جهشی قابل توجه به سوی دستیابی به حد نصاب قطعات مناسب برای ساخت ابنیه مسکونی است.سهم تجمیع از کل پروانه‌های صادره در ۶ ماهه اول سال ۹۴ (۷۵/ ۴۴ درصد کل پروانه‌ها در آن سال) نسبت به مدت مشابه در سال گذشته (۳۹ درصد کل پروانه‌ها در آن سال) خیزشی ۶ درصدی را نشان می‌دهد در حالی که با توجه به سهم ۳۶ درصدی پروانه‌های تجمیعی از کل پروانه‌ها درسال ۹۲ این تغییر تنها ۳ درصد بوده است. به علاوه در سال جاری ۳ هزار و ۵۸۰ واحد مسکونی از ۵ هزار و ۵۸۳ واحد (معادل ۶۴ درصد واحدهای تولیدی) از طریق تجمیع تولید شدند. این در حالی است که در سالهای ۹۲، ۹۳ به ترتیب ۵۳ و ۵۷ درصد واحدها حاصل از تجمیع بودند. متوسط تعداد پلاک در پروانه‌های تجمیعی در سال ۹۲، ۹۳ و ۹۴ به ترتیب ۷/ ۲، ۷۹/ ۲ و ۹۳/ ۲ بوده است. این روند نیز بیانگر شتاب بیشتر در نزدیک شدن به اهداف کمی برنامه پنج ساله دوم شهرداری تهران (۳ پلاک در هر پروانه تجمیعی) در سال اول اجرای برنامه است.با این اوصاف به نظر می‌رسد در بعد کمی به دلایل متعددی که عمده آنها رکود موجود در بازار مسکن (عدم در اختیار داشتن نقدینگی مناسب به علت عدم فروش واحدهای احداثی در سال های گذشته) و همچنین عدم پرداخت مناسب تسهیلات ارزان‌قیمت در سال ۹۴ است، به شدت از سرعت نوسازی بافت‌های فرسوده کاسته شده است.
به گزارش «دنیای اقتصاد» در این باره عبادالله فتح اللهی مدیرعامل سازمان نوسازی شهرداری تهران معتقد است: رویکرد بسته تشویقی، ارتقای کیفیت ساخت دراین بافت بود. افزایش میزان تجمیع یکی از عوامل ارتقای ساخت در بافت فرسوده است و می‌تواند ساخت‌وسازهای این محدوده را به سمت ارتقای کیفیت پیش ببرد. اما بر اساس آماری که مدیر عامل سازمان نوسازی شهر تهران می‌دهد این بسته تشویقی به دلیل آنکه سایر ذی نقشان نتوانسته‌اند به وظایفشان عمل کنند نتوانسته تاثیر چندانی بر تجمیع واحدهای مسکونی فرسوده بگذارد.به نظر می‌رسد مداخله دولت و شهرداری‌ها از طریق تضمین خرید واحدهای تولیدی، تهاتر واحدهای موجود با زمین‌های در اختیار شهرداری‌ها و دولت یا تهاتر واحدها با عوارض صدور پروانه و استفاده از واحدهای ایجادشده به منظور جابه‌جایی املاک معارض اجرای طرح‌های توسعه شهری، می‌تواند منجر به رشد کمی نوسازی این بافت‌ها شود.مولفه‌های کیفی نیز تحت تاثیر اجرای نیم‌بند بسته تشویقی جدید توانسته دستیابی به کیفیت‌های ابتدایی- خصوصا حد نصاب قطعه مناسب- را تا اندازه قابل توجهی فراهم کند. هرچند بسیاری از صاحب‌نظران کیفیت را در این موضوع به مولفه‌های گوناگون دیگری نظیر شیوه ساخت و ساز، استفاده از مصالح مناسب و حتی استفاده از فناوری‌های نوین تسری می‌دهند. اما به راستی برای شروع ایجاد این همه تحول در نظام ساختوساز کشور زمین بافت فرسوده، زمین بازی مناسب است؟ آیا مشوق‌های تعیین شده می‌توانستند ما را به تمامی کیفیت‌های متعالی و آرمانی برسانند؟ سهم دستگاه‌های دیگر به جز شهرداری نظیر دستگاه‌های تامین‌کننده زیرساخت با دارا بودن سهم ۱۰ درصدی از هزینه‌های ساختوساز در این میان چیست؟ سازمان نظام مهندسی نیز در راستای ارتقای کیفیت ساختوساز به چه میزان مشارکت خواهد کرد؟ اینها همه سوالاتی هستند که پاسخ به آنها در ارتقای کیفیت موثر خواهد بود.
مطابق با این تعریف، بافت فرسوده شهر تهران مساحتی معادل ۳ هزار و ۷۰۰ هکتار دارد. این محدوده از ۲۰۵ هزار پارسل تشکیل می‌شود که پنج درصد مساحت شهر و ۱۵ درصد جمعیت پایتخت را در خود جا داده است؛ ۳۶ درصد از این تعداد معادل ۷۵ هزار پارسل به دو شکل انفرادی و تجمیعی نوسازی شده است.طی دهه‌های گذشته ابزار مختلفی در راستای نوسازی بافت فرسوده برای دوری از خطرات احتمالی این نوع بافت شهری به کار گرفته شده است. یکی از ابزارهای مورد استفاده اعمال بسته‌های مختلف تشویقی برای تحریک و افزایش نوسازی این محدوده شهری بوده است.اعمال مشوق‌ها در بافت‌های فرسوده شهر تهران عمری بیش از یک دهه دارد. شاید تاریخ اعمال اولین مشوق‌های نوسازی بافت‌های فرسوده در شهر تهران به سال ۱۳۸۳ می‌رسد که در آن می‌توان به واگذاری رایگان گذرهایی که پس از تجمیع پلاک‌های مجاور کارکرد خود را از دست می‌دهند اشاره کرد. اما اعمال عمده مشوق‌ها به سالهای ۱۳۸۸ و ۱۳۹۱ بازمی‌گردد. در سال ۱۳۸۸ با مصوبه شورای شهر تهران، صاحبان املاک در بافت‌های فرسوده که اقدام به نوسازی می‌کردند از تخفیف ۱۰۰ درصدی در عوارض صدور پروانه برخوردار می‌شدند. در سال ۹۱ نیز با ابلاغ طرح تفصیلی جدید عملا امکان بهره‌مندی از دو طبقه تراکم تشویقی برای پروانه‌های بیش از ۱۵۰ مترمربعی (بندهای ۳-۱۵ و ۴-۱۵ طرح تفصیلی مصوب شهر تهران) و همچنین بخشودگی تامین پارکینگ ۵۰ درصدی برای املاک زیر ۱۰۰ مترمربع (بند ۲-۱۵ طرح تفصیلی مصوب شهر تهران) در کنار شرایط متفاوت بازار مسکن، بستر مناسبی را برای نوسازی این بافت‌ها فراهم آورد و منجر به نوسازی قریب ۳۲ درصد پلاک‌های ریزدانه شد.
تا آنکه در سال ۹۳، گزارشی از وضعیت نوسازی‌های صورت گرفته در بافت‌های فرسوده تهیه شد. این ارزیابی که نشان می‌داد از یک‌سو بخش قابل توجهی از مشوق‌ها (خصوصا تخفیفات اعمال شده) توسط پلاک‌های درشت دانه استفاده شده و از سوی دیگر نوسازی صورت گرفته با وجود کمیت مناسب از کیفیت قابل‌قبولی برخوردار نیست. یکی از عمده‌ترین این کیفیت‌ها دستیابی به حد نصاب قطعات مناسب (۲۰۰ مترمربع تا پایان سال ۹۵) بود که در طرح‌های توسعه شهری (بند ۵-۹ طرح تفصیلی مصوب به آنها اشاره شده است. براساس بررسی‌های صورت گرفته قریب به ۸۱ درصد پروانه‌های صادره مساحتی کمتر از ۲۰۰ مترمربع داشته‌اند.گزارش فوق‌الذکر در شهریورماه سال ۱۳۹۳ در جلسه نظارت دوره‌ای سازمان نوسازی شهر تهران، به استحضار شهردار تهران رسید و مقرر شد با هدف توزیع عادلانه مشوق‌ها و ارتقای کیفیت ساخت‌وسازها در این بافت‌ها بسته تشویقی بافت‌های فرسوده مورد تجدیدنظر قرار گیرد. کمی بعد از آن نیز شورای‌عالی شهرسازی و معماری پس از لغو قسمت‌هایی از مشوق‌های موجود شهرداری تهران را مکلف به ارائه ضوابط جدید ویژه بافت‌های فرسوده تهران (مصوبه شماره ۴۱۳۶۴/ ۳۰۰ مورخ ۶/ ۸/ ۱۳۹۳) کرد.از این رو با همکاری دفاتر خدمات نوسازی، معاونان شهرسازی و معماری مناطق، اداره کل تدوین ضوابط، نظارت و صدور پروانه ضوابط و مشوق‌های جدید تعریف شد و در تاریخ ۵/ ۱۲/ ۹۳ به تایید کمیسیون شهرسازی و معماری شهرداری تهران رسید که از سوی معاونت شهرسازی و معماری وقت شهرداری تهران به مناطق دارای بافت ابلاغ شد.بسته محرک نوسازی که اوایل اردیبهشت امسال شهرداری تهران برای تشویق سازنده‌های مسکن به تمرکز فعالیت در محدوده «بافت‌فرسوده» تصویب و ابلاغ کرد بسته‌ای حاوی پنج نوع ضوابط انرژی‌زا بود که متناسب با مساحت زمین و روش ساخت، امکان بهره‌برداری از همه یا بخش‌هایی از بسته، توسط شرکت‌های ساختمانی و بسازوبفروش‌ها فراهم شده است.
شهرداری تهران در قالب این بسته، ۵ سیاست جدید برای «کاهش هزینه» و «افزایش سود» آپارتمان‌سازی در ۱/ ۶ درصد از مساحت پایتخت که طبق مقررات شورای عالی شهرسازی، بافت فرسوده شناخته می‌شود، در نظر گرفت. پیش از این تنها مشوق برای ساختوساز در بافت‌فرسوده، تخفیف در عوارض شهرداری بود که با یک نرخ به‌صورت مساوی بین همه سازنده‌ها تعلق می‌گرفت اما در بسته جدید، ساختوساز در محدوده بافت‌فرسوده به ترتیب مشمول «تخفیف ۵۰ تا ۱۰۰ درصدی عوارض ساخت»، «ارائه یک تا دو طبقه تراکم تشویقی»، «اجازه کسری پارکینگ معادل نصف واحدهای مسکونی پروژه»، «تامین رایگان هزینه طراحی و اجرای نما» و «پرداخت یارانه ۹ درصدی نرخ سود وام نوسازی» پیش‌بینی شده است.عبادالله فتح‌اللهی مدیر عامل سازمان نوسازی درباره این بسته گفت: مدیر عامل سازمان نوسازی شهر تهران ضعف در کیفیت نوسازی انفرادی و یکنواخت بودن بسته‌های تشویقی برای کل پارسل‌ها را از جمله انتقادهای وارد شده به بسته تشویقی گذشته دانست و گفت: بسته جدید پاسخی به انتقادهای وارد شده به کیفیت نوسازی و متوازن کردن نوسازی بافت است. در بسته تشویقی جدید اولویت و حداکثر مجموعه تخفیفات و تشویق‌ها به واحدهای تجمیعی می‌رسد به گونه‌ای که مجموعه تشویق‌ها بر مساحت بالای ۱۵۰ مترمربع متمرکز شده است و با پلاک‌های زیر ۱۰۰ مترمربع با رعایت حقوق مالکانه به شکل انقباضی برخورد می‌شود. به این ترتیب شهروندانی که به روش تجمیع به نوسازی واحد خود می‌پردازند از حداکثر مشوق‌های تشویقی بهره‌مند می‌شوند.در این بسته در صورتی که یک پارسل به شکل انفرادی بیش از ۱۵۰ مترمربع مساحت داشته باشد از یک طبقه تراکم تشویقی و در صورتی که به روش تجمیع نوسازی شود از ۲ طبقه تشویقی برخوردار می‌شود. او تاکید کرد: اگر تجمیع پلاک‌های نوسازی شده یک بلوک کامل شهری را شامل شوند، علاوه بر دو طبقه تراکم تشویقی ذکر شده، در صورت ارائه طرح توجیهی به سازمان نوسازی ۲ طبقه تراکم تشویقی دیگر نیز دریافت خواهد کرد.کیوان خلیجی رئیس اداره راهبری دفاتر خدمات نوسازی در یادداشتی به بررسی اثرات اولیه اجرای این بسته پرداخته و عنوان کرده است: امروز پس از گذشت ۸ ماه از تاریخ اجرای نیم بند بسته تشویقی جدید خالی از لطف نخواهد بود تاثیرات اجرای این بسته و تبعات آن را مورد توجه قرار داد. بدیهی است ارزیابی اثرات مجموعه مشوق‌های اعطایی در دو بعد کمی (میزان پلاک‌های نوسازی شده) و کیفی (سهم پروانه‌های بیش از ۲۰۰ مترمربع از کل پروانه‌های صادره، سهم پروانه‌های تجمیعی و...) اشاره کنیم.
ناتوان در ارتقای شاخص‌های کمی
از سال ۹۰ تا سال گذشته به‌طور متوسط در ۸ ماهه اول هر سال ۳۴۲۷ پروانه صادر شده که منجر به نوسازی به‌طور متوسط سالانه ۸ هزار و ۴۷۲ پلاک شده است. در اثنای تخریب و نوسازی این املاک ۱۹۵۳۱ واحد تولید شده است. این در حالی است که در ۸ ماهه اول سال ۹۴، ۱۰۷۹ پروانه صادر شده که منجر به نوسازی ۲۴۹۴ پلاک شده و ۶ هزار و ۹۵۸ واحد مسکونی تولید شده است. بنابراین تعداد پروانه در سال ۹۴ با کاهش قابل ملاحظه‌ای همراه بوده است. بخش زیادی از این کاهش به دلیل روند عمومی کاهش سرمایه‌گذاری در نوسازی مسکن و به تبع آن در بافت است. به‌منظور ارزیابی دقیق‌تر کارآیی بسته فوق از بعد کمی در بافت‌های فرسوده مستقل از جریان عمومی فوق‌الذکر چاره‌ای جز، ارزیابی وضعیت نوسازی بافت فرسوده به نسبت به سایر نقاط شهر وجود ندارد. این ارزیابی نشان می‌دهد میزان کاهش تعداد پروانه‌ها در خارج از بافت (با میزان کاهش ۵۹ درصد)، نسبت به بافت (با میزان کاهش ۶۸ درصدی) از کاهش کمتری برخوردار است.تعداد پلاک‌های نوسازی شده نیز سالانه در خارج بافت نسبت به متوسط چهار سال گذشته، ۴۷ درصد کاهش داشته، در حالی که آمارها در بافت نشانگر کاهش ۷۱ درصدی است. در زمینه مساحت عرصه نوسازی نیز داخل بافت کاهشی قریب به ۶۳ درصدی را تجربه می‌کند این در حالی است در خارج بافت این میزان کاهش برابر با ۵۷ درصد است.ناگفته پیداست، شاخص‌های مورد اشاره نشان می‌دهند بسته مزبور نه تنها نتوانسته منجر به ترغیب سرمایه‌گذاران به سرمایه‌گذاری در بافت نسبت به سایر نقاط شهر شود، بلکه نتوانسته میزان متوسط نوسازی بافت در ۸ ماهه اول چهار سال گذشته (سالانه ۶/ ۱ درصد) را در ۶ ماهه سال جاری (۵۸/ ۰ درصد) فراهم کند.
توانمند در ارتقای مولفه‌های کیفی
میزان پروانه‌های صادره در بازه‌های مساحتی کمتر از ۲۰۰ مترمربع در شش ماهه اول سال ۹۴ (۶۸ درصد کل پروانه‌ها) نسبت به متوسط سه سال قبل از آن (۸۰ درصد کل پروانه) با کاهشی قریب به ۱۰ درصدی مواجه است، این در حالی است که در بازه ۲۰۰ مترمربع و بیشتر، با رشد ۷۶ درصدی، خود را به سمت کیفیت مورد نظر طرح تفصیلی مصوب تهران نزدیک می‌کند. هرچند که همچنان صدور پروانه در بازه زیر ۷۵ مترمربع (۶۹ پروانه) با متوسط تراکم ۲۴۰ درصد (برخلاف مصوبات شورای عالی شهرسازی و معماری) یکی از چالش‌های حل نشده است. اما رشد ۷۹ درصدی تعداد پروانه‌ها با مساحت‌های بیش از ۳۰۰ مترمربع و رشد ۷۶ درصدی تعداد پروانه‌ها در مساحت بین ۲۰۰ تا ۳۰۰ مترمربع بیانگر جهشی قابل توجه به سوی دستیابی به حد نصاب قطعات مناسب برای ساخت ابنیه مسکونی است.سهم تجمیع از کل پروانه‌های صادره در ۶ ماهه اول سال ۹۴ (۷۵/ ۴۴ درصد کل پروانه‌ها در آن سال) نسبت به مدت مشابه در سال گذشته (۳۹ درصد کل پروانه‌ها در آن سال) خیزشی ۶ درصدی را نشان می‌دهد در حالی که با توجه به سهم ۳۶ درصدی پروانه‌های تجمیعی از کل پروانه‌ها درسال ۹۲ این تغییر تنها ۳ درصد بوده است. به علاوه در سال جاری ۳ هزار و ۵۸۰ واحد مسکونی از ۵ هزار و ۵۸۳ واحد (معادل ۶۴ درصد واحدهای تولیدی) از طریق تجمیع تولید شدند. این در حالی است که در سالهای ۹۲، ۹۳ به ترتیب ۵۳ و ۵۷ درصد واحدها حاصل از تجمیع بودند. متوسط تعداد پلاک در پروانه‌های تجمیعی در سال ۹۲، ۹۳ و ۹۴ به ترتیب ۷/ ۲، ۷۹/ ۲ و ۹۳/ ۲ بوده است. این روند نیز بیانگر شتاب بیشتر در نزدیک شدن به اهداف کمی برنامه پنج ساله دوم شهرداری تهران (۳ پلاک در هر پروانه تجمیعی) در سال اول اجرای برنامه است.با این اوصاف به نظر می‌رسد در بعد کمی به دلایل متعددی که عمده آنها رکود موجود در بازار مسکن (عدم در اختیار داشتن نقدینگی مناسب به علت عدم فروش واحدهای احداثی در سال های گذشته) و همچنین عدم پرداخت مناسب تسهیلات ارزان‌قیمت در سال ۹۴ است، به شدت از سرعت نوسازی بافت‌های فرسوده کاسته شده است.
به گزارش «دنیای اقتصاد» در این باره عبادالله فتح اللهی مدیرعامل سازمان نوسازی شهرداری تهران معتقد است: رویکرد بسته تشویقی، ارتقای کیفیت ساخت دراین بافت بود. افزایش میزان تجمیع یکی از عوامل ارتقای ساخت در بافت فرسوده است و می‌تواند ساخت‌وسازهای این محدوده را به سمت ارتقای کیفیت پیش ببرد. اما بر اساس آماری که مدیر عامل سازمان نوسازی شهر تهران می‌دهد این بسته تشویقی به دلیل آنکه سایر ذی نقشان نتوانسته‌اند به وظایفشان عمل کنند نتوانسته تاثیر چندانی بر تجمیع واحدهای مسکونی فرسوده بگذارد.به نظر می‌رسد مداخله دولت و شهرداری‌ها از طریق تضمین خرید واحدهای تولیدی، تهاتر واحدهای موجود با زمین‌های در اختیار شهرداری‌ها و دولت یا تهاتر واحدها با عوارض صدور پروانه و استفاده از واحدهای ایجادشده به منظور جابه‌جایی املاک معارض اجرای طرح‌های توسعه شهری، می‌تواند منجر به رشد کمی نوسازی این بافت‌ها شود.مولفه‌های کیفی نیز تحت تاثیر اجرای نیم‌بند بسته تشویقی جدید توانسته دستیابی به کیفیت‌های ابتدایی- خصوصا حد نصاب قطعه مناسب- را تا اندازه قابل توجهی فراهم کند. هرچند بسیاری از صاحب‌نظران کیفیت را در این موضوع به مولفه‌های گوناگون دیگری نظیر شیوه ساخت و ساز، استفاده از مصالح مناسب و حتی استفاده از فناوری‌های نوین تسری می‌دهند. اما به راستی برای شروع ایجاد این همه تحول در نظام ساختوساز کشور زمین بافت فرسوده، زمین بازی مناسب است؟ آیا مشوق‌های تعیین شده می‌توانستند ما را به تمامی کیفیت‌های متعالی و آرمانی برسانند؟ سهم دستگاه‌های دیگر به جز شهرداری نظیر دستگاه‌های تامین‌کننده زیرساخت با دارا بودن سهم ۱۰ درصدی از هزینه‌های ساختوساز در این میان چیست؟ سازمان نظام مهندسی نیز در راستای ارتقای کیفیت ساختوساز به چه میزان مشارکت خواهد کرد؟ اینها همه سوالاتی هستند که پاسخ به آنها در ارتقای کیفیت موثر خواهد بود.
ارسال نظر