جزئیات نبض تیر‌ماه معاملات مسکن

بانک مرکزی با اعلام نتایج بررسی وضعیت بازار مسکن در پایتخت، از افزایش ۵/ ۹ تا ۳/ ۱۰ درصدی اجاره بها در مناطق شهری کشور و تهران خبر داد.این گزارش از حرکت هم‌راستای نرخ رشد اجاره بها با نرخ تورم عمومی حکایت می‌کند و بیانگر آن است روند افزایش اجاره بها هم در تهران و هم در سایر شهرها، متناسب با افزایش قیمت سایر خدمات و کالاهای مصرفی، در جریان است که از این منظر، فشار نسبی بر اجاره‌نشین‌ها نسبت به سال‌های گذشته، کمتر ارزیابی می‌شود.بانک مرکزی در تشریح گزارش تحولات بازار مسکن شهر تهران در تیرماه سال ۱۳۹۵ اعلام کرد: در تیرماه سال ۱۳۹۵، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به ۱۵ هزار واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۲۷.۶ درصد افزایش نشان می‌دهد.

در ماه مورد گزارش، متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران ۴۲ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان شد که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب به میزان ۱/ . و ۴/ ۴ درصد افزایش نشان می‌دهد.در تیرماه سال ۱۳۹۵، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به ۱۴ هزار و ۹۶۹ واحد مسکونی رسید که در مقایسه با ماه مشابه سال قبل ۶/ ۲۷ درصد افزایش نشان می‌دهد. بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده به تفکیک عمر بنا در تیرماه سال ۱۳۹۵ نیز حاکی از آن است که واحدهای تا ۵ سال ساخت با سهم ۵۲ درصد بیشترین سهم از واحدهای مسکونی معامله شده را به خود اختصاص داده‌اند. به این ترتیب مشخص می‌شود نیمی از خریداران آپارتمان در تهران، واحدهای نوساز زیر ۶ سال ساخت را برای معامله انتخاب می‌کنند.این تصور همواره در بازار ملک وجود داشت که واحدهای نوساز و کم‌سن، چون قیمت بالاتری نسبت به واحدهای با عمر بنای بیشتر دارند، حجم کمی از معاملات خرید را به خود اختصاص می‌دهند. اما آمارهای رسمی از معاملات مسکن، این تصور را رد می‌کند.

منطقه پیشتاز در معاملات مسکن

توزیع تعداد معاملات انجام شده بر حسب مناطق مختلف شهر تهران در تیرماه سال ۱۳۹۵ حاکی از آن است که از میان مناطق ۲۲ گانه شهرداری تهران، منطقه ۵ با سهم ۱۶ درصدی از کل معاملات، بیشترین تعداد قراردادهای مبایعه نامه را به خود اختصاص داده است. همچنین مناطق ۲، ۴ و ۸ به ترتیب با سهم ۳/ ۱۱، ۹/ ۹ و ۴/ ۶درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند.شایان ذکر است ۶/ ۷۳ درصد از کل تعداد معاملات انجام شده در شهر تهران صرفا مربوط به ۱۰ منطقه شهر (به ترتیب بیشترین فراوانی شامل ۵، ۴، ۲، ۸، ۱۴، ۱۰، ۱۵، ۷، ۱و۱۱) بوده و ۱۲ منطقه دیگر تنها ۴/ ۲۶ درصد از تعداد معاملات را به خود اختصاص داده‌اند.میزان رشد ماهانه متوسط رشد قیمت یک متر مربع آپارتمان در مقایسه با رشد دو رقمی حجم معاملات مسکن حکایت از شکل‌گیری مراحل مقدماتی رونق غیرتورمی در معاملات مسکن دارد. ریزنوسان در قیمت آپارتمان، علامت قاب قبولی برای نبود انتظار تورمی در بازار معاملات مسکن محسوب می‌شود که توجه عملیاتی به آن از سمت تقاضای مصرفی -عدم تعجیل در خرید مسکن- باعث تداوم آن در ماه‌های آینده خواهد شد.اخیرا نتایج یک نظرسنجی از کارشناسان نخبه بازار مسکن و همچنین فعالان این بازار نشان داد ۴۰ درصد صاحب‌نظران انتظار دارند قیمت مسکن در کوتاه مدت، از ثبات برخوردار شود. ۶۰ درصد مابقی نیز افزایش قیمت را در حدی کمتر از نرخ تورم پیش‌بینی می‌کنند.

بیشترین رشد متوسط قیمت آپارتمان مسکونی در تهران طی ماه تیر نسبت به ماه مشابه سال قبل به منطقه ۹ (معادل ۶/ ۱۰درصد) و کمترین تغییر قیمت به مناطق یک و ۸ (رشد صفر) تعلق دارد. در تیرماه سال ۱۳۹۵ از میان مناطق ۲۲ گانه شهرداری تهران، بیشترین متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای مسکونی معامله شده معادل ۴/ ۸۹ میلیون ریال به منطقه یک و کمترین آن با ۳/ ۲۱ میلیون ریال به منطقه ۱۸ تعلق داشته است.در چهارماهه نخست سال ۱۳۹۵، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به نزدیک ۵۲ هزار واحد مسکونی بالغ شد که در مقایسه با مدت مشابه سال قبل ۴/ ۱۱ درصد افزایش نشان می‌دهد. در این مدت متوسط قیمت یک متر مربع بنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی در شهر تهران ۷/ ۴۱ میلیون ریال بوده است که نسبت به دوره مشابه سال قبل ۱/ ۳ درصد افزایش نشان می‌دهد.

تحولات اجاره بهای مسکن

در تیرماه سال ۱۳۹۵ شاخص کرایه مسکن استیجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۵/ ۹ و ۳/ ۱۰درصد رشد نشان می‌دهد. قراردادهای اجاره مسکن که غالبا یک‌ساله تنظیم می‌شوند و نیز اثرپذیری شاخص اجاره‌بهای مسکن از سیاست‌های کنترل و مهار تورم، سبب تغییر متناسب اجاره بها با تحولات نرخ تورم در کشور شده است.حجم معاملات و متوسط قیمت یک متر مربع واحد مسکونی در تیرماه سال ۱۳۹۵ به ترتیب معادل ۱۵ هزار واحد مسکونی و ۳/ ۴۲ میلیون ریال بود که نسبت به ماه مشابه سال قبل از آن به ترتیب به میزان ۶/ ۲۷ و ۴/ ۴ درصد افزایش نشان می‌دهد.

بانک مرکزی در برداشت کلی از گزارش تحولات بازار مسکن تیر ماه سال جاری، اعلام کرد: در مجموع سطح مناسب معاملات انجام شده در چهار ماه نخست سال جاری نشانگر استقبال متقاضیان از خرید مسکن در ماه‌های اخیر است. با توجه به چشم‌انداز بهبود فضای اقتصاد کلان و رویکرد سیاستگذار پولی در کمک به تسهیل اعتباری بخش مسکن و همچنین برنامه کاهش نرخ‌های سود بانکی متناسب با روند نزولی نرخ تورم، انتظار می‌رود این روند کماکان در ماه‌های پیش رو تداوم یابد.بررسی تحولات بازار اجاره بهای مسکن در تیرماه سال ۱۳۹۵ نیز موید تغییر متناسب اجاره بها با تحولات نرخ تورم است، به‌طوری که شاخص کرایه مسکن اجاره‌ای در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۵/ ۹ و ۳/ ۱۰۳ درصد رشد نشان می‌دهد.