چهار پیش شرط راه‌اندازی بازار رهن ثانویه

بازار رهن ثانویه مسکن بعد از گذشت یک دوره انتظار پنج ماهه برای صدور مجوزهای بانکی، بورسی و حسابرسی، با یک امتیاز نسبی برای سرمایه‌گذاران، رسما آغاز به‌کار کرده است. در قالب این بازار مالی جدید، اوراق بهادار رهنی به پشتوانه تسهیلات خرید مسکن پرداخت شده به وام‌گیرنده‌ها، منتشر خواهد شد تا با فروش اوراق در فرابورس، ابتدا اصل و فرع تسهیلات برای بانک عامل بخش مسکن، زودتر از دوره حداقل ۱۰ ساله پرداخت اقساط نقد شود و سپس به‌واسطه تنزیل وام‌های اولیه، منابع تازه برای پرداخت تسهیلات جدید -وام‌های ثانویه- در اختیار بانک قرار بگیرد.

در فاز اول راه‌اندازی بازار رهن ثانویه، ۳۰۰ میلیارد تومان اوراق رهنی معادل ۳ میلیون فقره اوراق با قیمت اسمی ۱۰۰ هزار تومان برای هر فقره منتشر شده است که با فروش آنها، بخش کوچکی از فرآیند تامین مالی بخش مسکن از طریق جذب نقدینگی توسط بازار سرمایه انجام خواهد شد. اما بازار رهن ثانویه مسکن در فازهای بعدی قادر خواهد بود معادل یک‌سال عملکرد بانک عامل بخش مسکن در پرداخت تسهیلات ساخت و خرید -۱۰ هزار میلیارد تومان- منابع جدید از طریق فروش حجم بیشتری اوراق، در اختیار بانک قرار دهد.بازار رهن ثانویه سابقه‌ای بیش از نیم‌قرن در کشورهایی همچون آمریکا، انگلیس، ژاپن و‌... دارد. در این بازار، مخزن ثانویه اعتباری برای پرداخت وام خرید مسکن در بانک‌ها یا موسسات پرداخت‌کننده این نوع تسهیلات شکل می‌گیرد.

برخی کارشناسان مسکن معتقدند نیاز بخش مسکن به بازار «رهن ثانویه» به این جهت معنادار می‌شود که از یک سو دوره طولانی‌مدت بازپرداخت وام‌های مسکن و از سوی دیگر ماندگاری کوتاه‌مدت سپرده‌های بانکی که در کنار مطالبات معوق سیستم بانکی، محدودیت شدید وام‌دهی به خریداران و سازنده‌ها را رقم زده و باعث تعمیق رکود مسکن شده است. در حال حاضر، بانک مسکن حجم قابل توجهی از تسهیلات پرداختی ۱۲ تا ۱۵ ساله را در ترازنامه خود دارد که این وام‌ها به پشتوانه «املاک در رهن بانک» به‌عنوان ضمانت بازپرداخت، یک نوع دارایی به شدت باارزش، کم‌ریسک اما غیرمولد برای بانک محسوب می‌شود.

با این حال فردین یزدانی، نویسنده طرح جامع مسکن درخصوص ضرورت راه‌اندازی بازار رهن ثانویه می‌گوید: با آنکه راه‌اندازی بازار رهن ثانویه برای رونق بازار ملک یک شرط لازم و ضروری است اما تجربه جهانی نشان می‌دهد اجرای بازار رهن ثانویه مستلزم اجرای کامل نظام بازار رهن اولیه است. یعنی تا زمانی که از طریق بازار رهن اولیه یک نظام کارآمد در سیستم تامین مالی مسکن ایجاد نشده است، راه‌اندازی بازار رهن ثانویه کاملا خطاست. مصداق این تحلیل در بسیاری از تجربه‌های جهانی که این دو بازار رهن به‌صورت همزمان اجرایی شده قابل مشاهده است، به‌گونه‌ای‌که در تجربه‌های جهانی، از شکل‌گیری همزمان این دو بازار نتایج جالبی حاصل نشده است.

او ادامه می‌دهد: از این رو به نظر می‌رسد چهار شرط اولیه برای راه‌اندازی بازار رهن ثانویه نیاز باشد؛ نخست آنکه برای راه‌اندازی این بازار اقتصاد کلان کشور باید در شرایط ثبات کامل قرار گیرد. به این معنی که همراه با کاهش نرخ تورم عمومی کشور، رشد و رونق اقتصادی در کشور رخ دهد. در شرایط کنونی اگر‌چه نرخ تورم عمومی روند نزولی دارد اما این وضعیت نتیجه رکود و کمبود نقدینگی در دست مردم است بنابراین اگر رونق ایجاد شود شروع رونق ممکن است منجر به رشد و جهش نرخ تورم شود که می‌تواند خطر بزرگی برای بازار رهن ثانویه به وجود آورد. اما هر زمان که یک نرخ رشد اقتصادی مشخص به همراه نرخ تورم پائین حاصل شود می‌توان به این نتیجه رسید که اقتصاد کلان کشور در وضعیت ثبات کامل به سر می‌برد.

او در توضیح پیش شرط دوم می‌گوید: دوم آنکه بازار بانکی و پولی باید از حالت دستوری و انحصاری خارج شود. در حال حاضر اعمال قدرت انحصاری برای راه‌اندازی بازار رهن ثانویه مطلوب نیست. به گفته وی سومین شرط نیز به ایجاد شفافیت کامل در سازوکار بازار رهنی از جنبه قواعد حسابرسی و ارزش‌گذاری املاک مربوط می‌شود.

یزدانی تاکید می‌کند: آخرین شرط نیز ایجاد یک بازار رقابتی برای بازار رهن اولیه است. به این معنا که بر خلاف شرایط کنونی که یک بانک به‌صورت انحصاری در این بازار فعالیت دارد و سایر بانک‌ها تمایلی برای ورود به این بخش ندارند، شرایط فعالیت در این بازار کاملا رقابتی باشد.

نویسنده طرح جامع مسکن اضافه می‌کند: مجموع این عوامل و همچنین توجه به وضعیت کنونی حجم بازار رهن اولیه چه از نظر ابعاد ریالی که معادل ۱۲۲ هزار میلیارد تومان است و چه از نظر بازیگران آن‌که فقط به‌صورت انحصاری در دست یک بانک است و باعث شده همین بانک با استفاده از امکانات خاص به بازیگر اصلی بازار رهن ثانویه بدل شود نشان می‌دهد که هنوز شرایط ایده آل برای راه‌اندازی بازار رهن ثانویه به وجود نیامده است.

او با اشاره به دو نکته مهم دیگر می‌گوید: دو نکته مهم دیگر که در مرحله اولیه راه‌اندازی بازار رهن ثانویه باید مورد توجه دست‌اندرکاران این بازار قرار گیرد نیز از یک سو تفاوت نرخ سود تضمین شده به خریدار این اوراق و نرخ سود تسهیلات و نرخ تورم است و از سوی دیگر قدرت انحصاری یک بانک در بازار رهن که ممکن است در بلندمدت به بازار ضربه وارد کند.

یزدانی به تجربه کشور چین در این زمینه اشاه می‌کند و می‌گوید: به‌عنوان مثال کشور چین چند سال در مورد اجرایی کردن بازار رهن ثانویه مطالعه‌ای انجام داد و به این نتیجه رسید که کشورش فعلاً توانایی برخورداری از رهن ثانویه را ندارد. در حالی که کشور چین رشد اقتصادی مستمر داشت اما چون نرخ تورم بالایی داشت به این نتیجه رسید که اجرای این نظام مستلزم وجود ثبات است اما هیچ کدام از این الزامات در ایران وجود ندارد.

او درخصوص توسعه بازار رهن اولیه نیز می‌گوید: توسعه این بازار از طریق ایجاد صندوق‌های پس‌انداز مسکن فی‌نفسه ابزار خوبی است. خصوصا آنکه در مدل جدید علاوه بر بانک مسکن سایر بانک‌های تجاری امکان ایجاد چنین صندوقی را دارند. چون در حال حاضر یک صندوق پس‌انداز مسکن متعلق به بانک مسکن وجود دارد و بقیه بانک‌ها فاقد چنین ابزاری هستند. اما ایجاد این صندوق در تمامی بانک‌های تجاری به ایجاد یک فضای رقابتی کمک خواهد کرد و همین امر نکته مثبت ایجاد این صندوق‌های سپرده‌گذاری است.