تنگناهای تامین مالی مسکن تشریح شد
بازار مسکن در انتظار نوآوری مالی
«سبد تسهیلاتی» بانک مسکن همانطور که طی این دوره با ظهور در بازار عرضه و تقاضای خانه، توانست رکود معاملاتی و رکود ساختمانی در عمده شهرهای کشور را پایان دهد، امروز به دلیل تورم ملکی شدید در تهران، خاصیت خود را در حفظ رونق در بازار تقریبا از دست داده است و نیازمند ترمیم و اصلاح مجدد است. افزایش سقف تسهیلات خرید و ساخت مسکن به چه ابزارها و شروطی نیاز دارد؟
بعد از بحران ارزی و شوک قیمتی اخیر تمامی فعالان اقتصادی با مشکل سرمایه در گردش مواجه شده‌اند. خانوارها نیز همانند دیگر بنگاه‌ها با این مشکل مواجهند. بنابراین می‌توان تصور کرد که سقف تسهیلات خرید یا ساخت مسکن افزایش یابد ولی این سیاست به زیان دیگر بخش‌های اقتصاد خواهد بود زیرا تسهیلات پرداختی به آن بخش‌ها کاهش می‌یابد.
در کشورهای توسعه‌یافته، پشتوانه بازار تسهیلات رهنی، اوراقی است که به پشتوانه تسهیلات بلندمدت خرید مسکن برای باززنده‌سازی منابع بانک پرداخت‌کننده این تسهیلات، در بازار سرمایه منتشر می‌شود به‌طوری‌که با فروش این اوراق به سرمایه‌گذاران، طلب بانک که در حالت طبیعی در طول ۱۵ تا ۲۰ سال وصول می‌شود، بلافاصله تبدیل به جریان نقدی شده و بانک می‌تواند مجددا تسهیلات بیشتر ارائه کند. این بازار یعنی بازار رهن ثانویه فقط در یک فاز آزمایشی آن هم سه سال پیش با انتشار تنها ۳۰۰ میلیارد تومان اوراق رهنی، استارت خورد اما ادامه نیافت. به نظر شما با توجه به اختلاف شدید بین تورم عمومی و نرخ سود تسهیلات خرید مسکن، چگونه می‌توان بازار رهن ثانویه را به شکل پایدار راه‌اندازی کرد؟
دو مانع برای ایجاد بازار اوراق رهنی وجود دارد: مانع اول نرخ سود دستوری و پایین برای تسهیلات مسکن و مانع دوم، فقدان نهادهای سرمایه‌گذاری است. در مورد مانع اول باید گفت که به دلیل نرخ سود دستوری پایین ارزش دفتری تسهیلات مسکن بالاتر از ارزش بازاری این اوراق خواهد بود. لذا هیچ نهادی انگیزه انتشار این اوراق را ندارد زیرا در این حالت با فروش اوراق باید زیان شناسایی کند (این زیان تقریبا معادل یارانه‌ای است که به صورت نرخ سود یارانه‌ای به متقاضیان پرداخت شده است). مانع دوم نیز به فقدان نهادهای سرمایه‌گذاری با افق فعالیت درازمدت ارتباط دارد. نهادهایی مانند صندوق‌های بازنشستگی و بانک‌های سرمایه‌گذاری. در شرایط فعلی صندوق‌های بازنشستگی با مشکلات مالی مواجه هستند و منابعی برای سرمایه‌گذاری در طرح‌های بلندمدت ندارند. بنابراین با توجه به این موانع نباید انتظار داشت که این بازار شکل بگیرد. اولین قدم برای شکل‌گیری این بازار آزادسازی نرخ‌های سود است.
آیا افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن برای زوج‌های فاقد مسکن(خانه‌اولی) در شهرهایی که طی یک‌سال گذشته بازار مسکن در آنها با جهش شدید قیمت روبه‌رو شد، می‌تواند برای ایجاد تعادل در بازار و افزایش توانمندی تقاضای مصرفی به عنوان یک سیاست کارآمد تلقی شود؟
احتمال موفقیت چنین طرحی بسیار پایین است.
چرا؟
به این دلیل که در شرایط رکودی که دستمزدها ثابت است و بیکاری بیشتر می‌شود، خانوارها برای پرداخت اقساط وام‌هایشان دچار مشکل می‌شوند. بنابراین نمی‌توان تنها با افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن انتظار ایجاد رونق داشت. به نظر می‌رسد اقدامات و سیاست‌های مکمل دیگری نیز برای توانمندسازی تقاضای مصرفی باید در دستور کار قرار گیرد.
بازار تسهیلات لیزینگ مسکن به رغم گذشت سه سال از مصوبه بانک مرکزی برای تدوین دستورالعمل جدید در این حوزه، هنوز راه نیفتاده است. شرکت‌های لیزینگ مسائلی را درباره نقاط ضعف و بازدارنده ورود به این حوزه عنوان می‌کنند، از جمله اینکه چون اجازه تعیین نرخ سود تسهیلات لیزینگ با شرایط روز بازار را ندارند، تامین منابع برایشان اقتصادی نیست. برای حل این چالش چه اقدامی باید صورت بگیرد؟
اصلاح نظام مالی تنها راهکار حل این مشکلات است. بانک مرکزی در تلاش است چارچوب سیاستگذاری پولی مدرن‌تری را انتخاب کند. نرخ‌گذاری دستوری قدرت عمل را از تمامی فعالان بازار گرفته و عملا امکان انجام هیچ نوآوری مالی وجود ندارد. قطعا نمی‌توان نوآوری مالی داشت درحالی‌که قیمت آن توسط نهاد ناظر تعیین می‌شود.
ارسال نظر